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“囤房族”或将消失?楼市迎来4大转变,两类人要早做打算

时间:2020/10/22 7:23:13 点击:

全国平均房价水平首次跃上2000元,如今22年过去了,全国平均房价水平已经达到了9753元,上涨接近5倍,已经逼近万元大关。当然,对于生活在一二线城市的购房者来说,对于房价上涨的感受会更加强烈一些,不少城市都上涨了10倍以上。面对房价上涨的趋势,过去十多年里,买房成为了国人心目中最理性、最稳定的投资手段,无论有钱还是没钱,人们都对买房都投入了极大热情。

与此同时,楼市也出现了大量的炒房客、囤房族。‍

据央行调查统计司的数据显示,目前我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,其中拥有一套住房的占比58.4%,两套住房的占比31%,三套及以上住房的占比10.5%。不仅老百姓爱买房囤房,一些企业也持有大量的投资性房产。据Wind数据统计显示,截至2019年,投资房地产的上市公司数量达到1826家,累计房产总值达到13340亿,按一套房子100万计算,相当于拥有130多万套房子。长期以来,炒房客、囤房族的大量存在,给楼市和社会都带来了不少负面影响。

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主要表现在:一是催生了大量的空置房。根据西南财经大学2017年发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示,全国住房平均空置率为21.4%,全国城镇空置房总量为6500万套。显然,这极大浪费了住房资源。二是进一步推高了房价水平。有的人有多套房子,有的人可能一套都没有,住房供需关系失衡,导致房价居高不下。三是导致社会上投资炒房之风盛行。有的人努力工作数十年,仍旧攒不够买房的钱,有的人依靠炒房短期就可大赚一笔,随着资金大量流入房地产,给居民消费、实体行业都带来了挤压效应。

不过,内行预测:明年起,炒房客、囤房族或全面消失。‍

首先,楼市调控根本不会放松,调控政策的重点就是打击投机炒房。如今,房地产调控已经持续了四年,楼市也已经逐步回归平稳,尽管如此,调控仍旧没有看到松绑的迹象,反而越来越严格了。过去3个多月,全国范围内开启了一轮调控“接力赛”,包括深圳、东莞、无锡、沈阳、成都、长春、银川、唐山、徐州、绍兴等近30多个城市密集出台了调控。

根据各地的调控内容看,主要有提高二套房、三套房首付比例,延长限售时间,打击假离婚购房、进行商品房价格指导等等。很显然,楼市调控政策的重点就是打击投机炒房,所以投资囤房客自然不敢入市。

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其次,房产持有成本开始增加,楼市迎来了“贬值潮”。就像大树根本不能涨到天上去一样,房价也不可能永远只涨不跌、稳赚不赔。经济学家李迅雷表示,一套房子的折旧成本和利息成本差不多是7%,只要房价不涨或者涨幅比较小,持有房产就都是亏本的。其实,除了这种变相的亏损以外,目前不少城市的房价都已经出现了实质性的下跌。

据国家统计局9月份70个大中城市的房价变动数据显示,23个城市的房价跌回到了一年前,其中不乏天津、郑州、青岛、济南、石家庄等重点城市。除此之外,随着房地产政策的不断完善,业内普遍认为,房地产税出台的脚步也越来越近了,所以未来炒房客、“囤房族”需要付出的持有成本只会越来越高。

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第三,二手房市场供大于求,转手变现的难度开始加大。众所周知,二手房市场是楼市的“晴雨表”,挂牌量是反应市场行情的重要指标。数据显示,过去一年,杭州、重庆、天津、沈阳、郑州等不少城市的挂牌量纷纷超过了10万套,创下历史新高。挂牌量不断增加,再加上住房需求减缓,从而导致市场供大于求,不少业主只能选择降价卖房。但尽管如此,二手房市场整体依然有价无市,转手变现的难度大大提高。

可以预见的是,伴随房地产进入调整期,未来二手房挂牌量仍有继续上升的空间,尤其是那些普通三四线城市,由于棚改退出、人口流出,住房过剩,二手房价恐怕支撑不了太长时间。因此,为了及时止损,炒房客、囤房族或将加速出货和离场。

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最后,房地产信贷环境持续偏冷。前段时间,国家针对开发商融资问题划定了“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。据统计,近90%的房企都将会“踩线”,接下来必然会面临现金流的压力和去负债的考验。

除此之外,据《21世纪经济报道》称,监管机构要求进一步压降涉房贷款规模,不仅包括房地产开发性贷款,也包括个人按揭贷款,目前多家大行新增涉房贷款占比均降至30%以下。与此同时,根据近期唐山、银川等城市出台的调控政策看,三套房及以上已经开始暂停发放贷款,不排除后期会有其他城市继续跟进。

笔者认为,在房地产信贷环境持续收紧的环境下,不管是对于开发商来说,还是对于高杠杆炒房客、囤房族来说,都意味着失去了撬动房产的最大利器,这无异于釜底抽薪。

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曾几何时,炒房、囤房之风盛行,不仅给刚需带来了买房压力,也对实体行业的发展产生了一定的挤压效应。但是,今日已经不同以往,房地产调控政策持续收紧,房产持有成本开始增加,二手房转手变现难度提高,楼市贬值潮趋势出现,房地产信贷环境持续偏冷,所有的这些逆转信号都指向了一个共同的主题:房地产高速扩张的阶段一去不复返,炒房客、囤房族的出路正变得越来越狭窄。

众所周知,资本都是逐利的,房价一旦下跌、不涨,哪怕是平稳上涨,但只要涨幅不超过持有的成本,炒房客、囤房族无疑都会选择全面消失、退场。

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最后多说一点,两类炒房客、囤房族遇到的麻烦最大,应该早做打算。‍

第一类是三四线城市的多套房持有者。与一二线城市相比,三四线城市普遍面临棚改退出、人口流出、房价透支、收入水平偏低、空置率过高等问题,再加上目前购房者买涨不买跌,二手房挂牌量不断增加,所以高房价恐怕支撑不了太久,即使能够保持长期横盘,但也要面临房产持有成本的不断增加。

第二类是最近三四年才开始囤房的人。众所周知,2016年、2017年,全国房价迎来了一轮普涨,当时不少炒房客囤积了大量的房子。不过,随后全国掀起了一轮严厉的楼市调控,市场行情急转直下,房价也开始迅速回落和调整,一直到目前,依然看不到调控松绑的迹象。因此,如果是最近三四年才开始囤房子,无疑买在了本轮房价的最高点,现在是握在手里担心房子会贬值,想要转手又一时找不到接盘者,无疑陷入到了进退两难之中。

作者:不详 来源:网络
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